Opinión

Sector inmobiliario: un análisis pre y post covid

Pese a los anuncios gubernamentales de incentivos y beneficios que traería consigo el Programa de Vivienda Social y Pública del Gobierno Nacional anunciado en el mes de Octubre del año 2018 y formalizado recién a finales del mes de marzo del 2019, en el 2019 el sector de la Construcción se contrajo en relación al año 2018. Este decrecimiento fue acentuado principalmente los tres últimos meses del año 2019, periodo en el cual las manifestaciones sociales, crisis económicas y políticas implicaron gran incertidumbre y desmotivaron el acceso a vivienda en el país.

Comportamiento de reservas

De acuerdo a las cifras recopiladas mediante la Encuesta muestral de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador, previo a la crisis generada por el COVID-19 el 2020 registraba ya una leve desaceleración anual con respecto a la tendencia registrada en el 2019. Los primeros dos meses del 2020 reflejan un decrecimiento del -19,9% (72 unidades) con respecto al mismo periodo del año 2019.

Esto a pesar que el sector esperaba que el año 2020 traiga recuperación y altas expectativas de acceso a vivienda. Más allá de que tradicionalmente los primeros meses del año son meses de baja demanda, es posible también especular que la variación interanual registrada en los dos primeros meses del 2020 es reflejo de la inestabilidad derivada de las paralizaciones del mes de octubre de 2019, que generaron para este sector tres meses de cifras bajas. A esto se suma la caída de reservas de los meses de marzo y abril provocada por la paralización de actividades debido al confinamiento por COVID-19. 

La variación interanual de los cuatro meses del 2020 refleja un decrecimiento del -45,5% (704 unidades) con respecto al mismo periodo del año 2019.

Si se analiza la variación de los cuatro meses del 2020 con el peor año de la muestra (2016) se evidencia por primera vez desde dicho año un decrecimiento de -25,8% (294 unidades). Así mismo, si se analiza la variación de las reservas de los cuatro meses del 2020 con el mismo periodo del mejor año de la muestra (2012) la variación anual es de -73,5% (2.341 unidades). Vale recordar que abril suele ser un mes de alta transaccionalidad, por coincidir a la vez la temporada de ferias e ingresos extraordinarios por utilidades. 

Es importante destacar que la disminución de reservas ha afectado principalmente a la ciudad de Quito, la cual refleja una variación de reservas de los cuatro primeros meses del 2020 con respecto al anterior de 51,6% seguida por la ciudad de Guayaquil con una variación de -42,0% como lo refleja el siguiente gráfico.

Finalmente si se analiza la variación de los cuatro meses del 2020 con respecto al año anterior por rango de precio se evidencia que a la fecha se ha disminuido en mayor número la reserva de vivienda del rango de precio “US$ 100.001 en adelante” al mostrar una variación anual de -59,8%, seguido por la variación en la reserva de viviendas en el rango “US$ 40.001 – US$ 70.000” de -48,3%; seguido por la variación del rango “US$ 0 – US$ 40.000” de -26,4% y por último la variación del rango “US$ 70.001 – US$ 100.000” de -20,5% este último ha sido el menos afectado por la coyuntura.

Colocación de Crédito Hipotecario

En el periodo enero a mayo de 2020 la colocación de créditos hipotecarios en el país fue de USD 321,3 millones que representa una disminución de -56,5% (417,8 millones de USD) con respecto al mismo periodo del 2019:

  • En este periodo las instituciones financieras privadas incrementaron su participación sobre el total de crédito hipotecario colocado en el 2020 a 65% mientras que el BIESS disminuyó su participación a 35%.
  • La colocación de las instituciones financieras privadas registró una variación anual en los cinco primeros meses del 2020 de -55,6% al pasar de colocar USD 467,4 millones hasta mayo de 2019 a USD 207,5 millones en el mismo periodo del 2020 de acuerdo a información estadística del Banco Central del Ecuador (BCE).
  • Mientras que el BIESS presentó un decrecimiento anual en el total de crédito hipotecario otorgado en los primeros cinco meses del 2020 de -58,1% al pasar de entregar USD 271,7 millones en el 2019 a entregar USD 113,8 millones en el mismo periodo del 2020 de acuerdo a las cifras oficiales publicadas en el sitio web de la institución.

Comportamiento del PIB Construcción

Las cifras oficiales sustentan las premisas anteriores. En el primer trimestre de 2020, el Producto Interno Bruto (PIB) ecuatoriano mostró una tasa de variación negativa de -2,4% con respecto al primer trimestre del 2019 (t/t-4) totalizando 17.523 millones de dólares constantes y una tasa de -2,1% respecto al último trimestre del 2019 (t/t-1). Estos resultados corresponden a las Cuentas Nacionales Trimestrales presentadas por el Banco Central del Ecuador (BCE).

Si se analiza el comportamiento del PIB por actividad económica se tiene que:

  • Variación interanual: El crecimiento del PIB se vio desacelerado principalmente por la desaceleración interanual (comparado con el primer trimestre del 2019) de los sectores Construcción (-7,1%), Refinación de Petróleo (-6,7%), Administración pública y defensa (-5,1%), Alojamiento y servicios de comida (-4,9%), entre otros.
  • Variación trimestral: Si se analiza la variación del PIB por actividad económica en relación al último trimestre del 2019 se observa que el crecimiento se vio desacelerado principalmente por la desaceleración trimestral de los sectores Transporte (-6,4%), Alojamiento y servicios de comida (-6,4%), Construcción (-5,5%), Administración pública y defensa (-5,1%), entre otros.

Lo anterior evidencia que el sector de la construcción es uno de los sectores más afectados por la crisis por lo que en el ámbito social, por su encadenamiento productivo, la desaceleración de la construcción se traduce en miles de obreros sin empleo y otros miles de empleos indirectos perdidos en múltiples sectores de la economía.

¿Cómo cuantificar la pérdida de empleo en el sector?

Al día de hoy las cifras trimestrales de empleo publicadas por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC) no han podido ser publicadas debido a la paralización de actividades y medidas de bioseguridad establecidas por el COVID-19. Por lo anterior, en la presente sección se realizará una estimación de la pérdida de empleo provocada por la desaceleración del sector de la Construcción en el primer trimestre del 2020.

Al multiplicar el PIB construcción de cada año por 35%, que corresponde al monto destinado a empleo directo por proyecto, se obtiene el número de empleados directos en la construcción. Por último, para calcular la pérdida de empleo por año se divide dicho monto por el salario anual promedio del sector y se compara las cifras de cada año. De lo anterior se tiene que en el primer trimestre del 2020 se perdieron 8.318 empleos directos que equivale aproximadamente a USD 67 millones de dólares menos en salarios de la construcción.

Conclusión

Lo importante a tener en cuenta, en esta materia, desde la perspectiva del sector promotor de vivienda y de construcción, es que el crecimiento poblacional y la demanda de vivienda que le corresponde, no se frena mientras se frena la economía, como tampoco crece al lento ritmo que se recupera la construcción, sino de manera mucho más acelerada y sostenida.

Esto se traduce por supuesto en que el déficit de vivienda se incremente día a día por lo que urge la implementación de medidas económicas para agilitar su recuperación.  El sector de la construcción es un importante dinamizador de la economía pues:

  • Cada dólar invertido en el sector de la construcción se traduce en un encadenamiento de pagos que dinamiza directamente e indirectamente a varias actividades económicas. 
  • Su encadenamiento con otros sectores como insumos y servicios cada dólar invertido se traduce en números de empleos y familias que dependen directa e indirectamente de este sector.
  • La desaceleración y una lenta recuperación solo trae consigo un importante crecimiento del desempleo en Ecuador, mientras las condiciones de vida de los hogares desmejora en simultáneo presionada por un déficit creciente. 

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