Arquitectura Opinión

Consideraciones legales para promocionar comercialmente proyectos inmobiliarios bajo la figura de Fideicomisos Mercantiles Inmobiliarios

1. CONSIDERACIONES SOBRE LOS REQUISITOS ESENCIALES PARA INICIAR LA PROMOCIÓN COMERCIAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO BAJO LA FIGURA DE FIDEICOMISO MERCANTIL INMOBILIARIO

  • El Código Civil faculta a prometer en venta “cosa futura” por lo cual como regla general la venta de inmuebles en planos se enmarca en la norma civil.
  • En consistencia con el Código Civil y buscando lograr el control y óptimo funcionamiento del mercado de inmuebles, las autoridades ecuatorianas expidieron en el año 2013 normativa aplicable a compañías y fideicomisos que realizan actividad inmobiliaria (Reglamento de funcionamiento de las compañías que realizan actividad inmobiliaria, emitido por la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros y la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y de Seguros del Consejo Nacional de Valores). En estas normas se establecen, entre otros, los requisitos para iniciar la promoción comercial de un proyecto inmobiliario.
  • Bajo la figura de un Fideicomiso Mercantil Inmobiliario, uno de los requisitos principales para iniciar un proyecto inmobiliario es que los terrenos sobre los cuales se desarrollará el proyecto hayan sido aportados al fideicomiso, que es un patrimonio autónomo altamente controlado por la autoridad reguladora. El aporte de los terrenos, que deberán estar libres de gravamen en ese momento, al Fideicomiso, se acredita con el testimonio de la escritura pública contentiva del título traslaticio de dominio y el certificado correspondiente del Registro de la Propiedad.
  • Según la misma norma, posterior al aporte de los terrenos, entre las múltiples actividades que le permitirán acreditar la consecución de su punto de equilibrio ante la autoridad, cuando no existan otros requerimientos establecidos en la ley y demás normas secundarias aplicables, el fideicomiso puede suscribir promesas de compraventa y recibir recursos de los promitentes compradores, en un proceso que se conoce como preventa y que es una práctica generalizada y recomendada del sector a nivel internacional.
  • Esta etapa de preventa o “testeo comercial” del proyecto permite identificar la demanda que tienen en el mercado las unidades que lo conforman, para culminar con la declaración del punto de equilibrio comercial del mismo, momento en que cumplido un cierto nivel de preventas presupuestado ex ante, se entiende asegurada la viabilidad comercial del proyecto.
  • La norma también exige que para la suscripción de las promesas de compraventa, comparezcan el Fideicomiso, el comprador y el promotor inmobiliario.
  • Previo a la suscripción de las promesas de compraventa el Fideicomiso podrá recibir señas o reservas económicas que no superen el 2% del valor total de la unidad habitacional.

2. CONSIDERACIONES SOBRE LA UTILIZACIÓN DE LOS RECURSOS DE CLIENTES DE UN PROYECTO INMOBILIARIO ADMINISTRADO EN FIDEICOMISO.

  • La normativa es muy rigurosa en garantizar que los recursos de los promitentes compradores no se toquen por parte del proyecto hasta que se haya declarado el punto de equilibrio financiero del mismo.
  • Al respecto, la norma lee que “Mientras no se certifique el punto de equilibrio, los recursos entregados por los promitentes compradores, no podrán ser utilizados para el desarrollo del proyecto y deberán mantenerse invertidos en títulos valores que coticen en el mercado de valores, bajo los principios de rentabilidad, seguridad y liquidez; en este caso se observarán los criterios y parámetros mínimos que constan en la Ley de Mercado de Valores y Normas complementarias respecto de los fondos de inversión administrados”.
  • La declaración de los puntos de equilibrio comercial, financiero, técnico y legal deben suceder en simultáneo, lo que significa que el proyecto recién accede a los recursos que los promitentes compradores hayan anticipado del precio de su bien cuando todos esos puntos de equilibrio hayan sido declarados por la Junta del Fideicomiso.
  • El punto de equilibrio demanda el cumplimiento de múltiples parámetros o condiciones siendo los esenciales los siguientes:
    • Que no pesen ordenes judiciales o administrativas de prohibición de enajenar sobre el inmueble.
    • Que se hayan obtenido las aprobaciones, autorizaciones y permisos pertinentes para la construcción y desarrollo de la obra, de acuerdo a los requerimientos establecidos en la ley y demás normas aplicables. necesarios para el desarrollo del proyecto inmobiliario.
    • Haber consolidado el financiamiento del 100% de los costos fijos y variables del proyecto, mediante las siguientes fuentes: i) recursos de los constituyentes; ii) créditos de entidades financieras; iii) créditos de proveedores; iv) préstamos de fideicomitentes o terceras personas y, v) recursos de promitentes compradores.

Que los constructores y/o promotores presenten el respectivo estudio de factiblidad, que deberá contener como mínimo los estudios de mercado, técnico y financiero que soporten la viabilidad técnica, financiera, ambiental y socio-económica del proyecto. Adicionalmente, deberán presentar el presupuesto y cronograma de la obra […]

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