El Reglamento para la Aplicación del Régimen de Incentivos Tributarios para Vivienda de Interés Social desarrolla el procedimiento mediante el cual podrán aplicarse los incentivos tributarios establecidos en la Ley Reformatoria a la Ley de Régimen Tributario Interno. Su publicación, junto con las reformas introducidas por el Decreto Ejecutivo No. 441 al Reglamento de Viviendas de Interés Social e Interés Público, completa el marco normativo que permitirá la implementación de este régimen.
A continuación, presentamos un resumen de los principales aspectos del reglamento y de los elementos que deberán considerarse para su aplicación.
¿Qué regula este Reglamento?
La Ley Reformatoria a la Ley de Régimen Tributario Interno para Incentivar la Construcción de Viviendas de Interés Social y Reducir el Déficit Habitacional creó un incentivo tributario mediante el cual los contribuyentes que donen viviendas de interés social o valores para su financiamiento pueden acceder a una rebaja equivalente al cien por ciento (100%) del valor donado. La ley estableció un límite máximo del treinta por ciento (30%) del Impuesto a la Renta causado en el respectivo ejercicio fiscal, sin derecho a devolución, crédito tributario ni compensación en ejercicios posteriores.
La aplicación práctica de este incentivo debe analizarse conjuntamente con:
- El Reglamento Especial para la Aplicación del Régimen de Incentivos Tributarios para Vivienda de Interés Social previsto en la Ley de Régimen Tributario Interno, que desarrolla el procedimiento para acceder al beneficio tributario; y,
- El Decreto Ejecutivo No. 441, de 3 de julio de 2026, que reformó el Reglamento de Viviendas de Interés Social e Interés Público y actualizó la clasificación y los valores máximos de las viviendas de interés social.
En conjunto, ambos instrumentos conforman el marco reglamentario necesario para la implementación del incentivo.
El Reglamento tiene por objeto regular la aplicación de la rebaja del Impuesto a la Renta por las donaciones de viviendas de interés social o de valores para su financiamiento, previstas en la Ley Reformatoria a la Ley de Régimen Tributario Interno.
El Reglamento desarrolla principalmente:
- los sujetos que intervienen;
- las modalidades de donación;
- el procedimiento para acceder al incentivo;
- el contenido mínimo del convenio de donación;
- el mecanismo para el perfeccionamiento de la donación;
- la asignación del cupo fiscal; y,
- la coordinación entre las entidades públicas competentes.
¿Quiénes participan en este régimen?
El Reglamento identifica expresamente a los siguientes sujetos:
Sujeto | Función prevista en el Reglamento |
Contribuyentes del impuesto a la renta | Donar viviendas de interés social o valores para su financiamiento. |
Ente rector de hábitat y vivienda | Administrar el procedimiento, el Catálogo de Necesidades, la ventanilla única, celebrar los convenios, emitir certificaciones y ejercer las demás competencias previstas en el Reglamento. |
Servicio de Rentas Internas | Ejercer las competencias tributarias relacionadas con la aplicación del incentivo. |
Ente rector de las finanzas públicas | Determinar el monto máximo anual de gasto tributario y participar en la administración del cupo fiscal. |
Beneficiarios | Personas naturales calificadas conforme a la normativa sectorial vigente para acceder a una vivienda de interés social. |
Conceptos clave para entender el Reglamento
El Reglamento incorpora varias definiciones. Para efectos prácticos, las siguientes son las que estructuran el funcionamiento del incentivo:
Acta de entrega-recepción: Documento suscrito entre el contribuyente, el ente rector de hábitat y vivienda y el beneficiario, mediante el cual se deja constancia de la entrega de la vivienda conforme a los parámetros establecidos por el Reglamento.
Beneficiario: Persona natural que cumple los requisitos previstos en la normativa sectorial vigente para acceder a una vivienda de interés social.
Convenio de donación: Instrumento suscrito entre el donante y el ente rector de hábitat y vivienda que establece los términos, condiciones y plazos para la donación. Su suscripción constituye un requisito obligatorio para acceder al incentivo tributario.
Donación de vivienda: Transferencia de dominio, a título gratuito, de una vivienda de interés social correspondiente al Segmento 1.
Donación de valores: Aporte económico destinado a cubrir el subsidio parcial del Estado para el financiamiento de viviendas de interés social del Segmento 2.
Monto máximo anual: Valor máximo de gasto tributario autorizado por el ente rector de las finanzas públicas para la aplicación del beneficio durante cada ejercicio fiscal.
¿Qué viviendas están comprendidas y cómo funciona el incentivo?
El Reglamento Especial no establece los valores máximos de las viviendas de interés social. Para ese efecto remite expresamente al Reglamento de Viviendas de Interés Social e Interés Público y a la normativa sectorial vigente.
En consecuencia, para la aplicación del incentivo tributario deben considerarse los siguientes segmentos:
Segmento | Valor máximo | Segmento |
Primer segmento – Categoría 1.a | Hasta 54 SBU | Primer segmento – Categoría 1.a |
Primer segmento – Categoría 1.b | Hasta 74 SBU | Primer segmento – Categoría 1.b |
Segundo segmento | Vivienda hasta 135 SBU (subsidio hasta 21 SBU) | Segundo segmento |
El Reglamento establece que:
- El valor sujeto a rebaja en el Segmento 1 corresponde al cien por ciento (100%) del valor de la vivienda vigente a la fecha de la donación; y, no se incluirá dentro de dicho valor el precio o avalúo del terreno cuando este sea de propiedad del beneficiario o del Estado.
- Para el Segmento 2, el incentivo consiste en la donación del valor correspondiente al subsidio parcial del Estado para el financiamiento de una vivienda de interés social.
*Las categorías anteriores corresponden a la clasificación de las viviendas de interés social prevista en el Decreto Ejecutivo No. 441. No deben confundirse con las modalidades mediante las cuales puede ejecutarse la donación previstas en el artículo 11 del Reglamento Especial.*
El Catálogo de Necesidades será una pieza central del procedimiento
Sobre el Catálogo de Necesidades de Vivienda de Interés Social, el Reglamento dispone que será implementado y administrado por el ente rector de hábitat y vivienda como un sistema de información digital, georreferenciado y actualizado, destinado a la planificación, focalización, priorización y articulación de la política pública de vivienda.
Su información tendrá carácter público, será de acceso a través de los medios institucionales oficiales.
El Catálogo comprenderá, entre otros, los siguientes componentes:
- Identificación territorial de necesidades del Primer Segmento;
- Identificación territorial de necesidades del Segundo Segmento;
- Inventario de suelo público disponible para proyectos de vivienda de interés social.
Desde una perspectiva práctica, el Catálogo constituye el principal instrumento para identificar necesidades habitacionales y proyectos susceptibles de recibir donaciones bajo el régimen previsto en el Reglamento. Además, el propio Reglamento prevé que, para la donación de subsidios del Segundo Segmento, el donante seleccionará del Catálogo uno o varios beneficiarios que cumplan las condiciones para acceder a dicho segmento.
El catálogo debe estar sujeto a actualizaciones permanentes, por lo que los donantes podrían sugerir beneficiarios a incorporarse en el mismo.
¿Cómo se formaliza una donación?
Toda donación que pretenda acogerse al incentivo tributario requiere la suscripción previa de un convenio de donación entre el donante y el ente rector de hábitat y vivienda. Sin este instrumento no es posible acceder posteriormente a la rebaja del impuesto a la renta.
El convenio constituye el documento que formaliza la operación y establece, como mínimo:
- las partes intervinientes;
- el segmento al que corresponde la donación;
- el valor de la donación;
- las obligaciones de las partes;
- las condiciones de entrega y recepción; y,
- tratándose de donaciones de viviendas del primer segmento, las especificaciones técnicas, el plazo de ejecución y los mecanismos de supervisión y control.
Para las donaciones del segundo segmento, el contenido del convenio se simplifica y se limita a los elementos necesarios para instrumentar la entrega del subsidio parcial.
¿Qué modalidades existen para donar una vivienda del primer segmento?
Modalidades mediante las cuales puede ejecutarse la donación de una vivienda de interés social del primer segmento:
- Construcción en terreno de propiedad del beneficiario.
- Construcción en terreno de propiedad del Estado.
- Construcción en predio del contribuyente, incluyendo vivienda y terreno individualizado.
- Construcción en predio del promotor o constructor, incluyendo vivienda y terreno individualizado, siempre que se trate de una vivienda nueva, con una antigüedad no mayor a doce meses desde la finalización de su construcción, que no haya sido habitada y cuya transferencia constituya la primera transferencia de dominio del inmueble.
¿Cómo inicia el procedimiento?
Flujo general del procedimiento: Manifestación de interés → Validación del ente rector → Suscripción del convenio de donación → Ejecución de la donación → Perfeccionamiento de la donación → Emisión del certificado → Aplicación de la rebaja del Impuesto a la Renta.
Con independencia de la modalidad de donación elegida, el procedimiento inicia con una manifestación de interés presentada por el donante a través de la ventanilla única digital.
En esta etapa únicamente deberá informarse:
- la identificación del donante;
- el segmento escogido; y,
- una estimación del monto o del número de viviendas que se pretende donar conforme al Catálogo de Necesidades.
El Reglamento dispone expresamente que no podrá exigirse documentación adicional durante esta etapa.
Posteriormente, el ente rector verificará:
- la identidad del donante;
- que el proyecto corresponda a vivienda de interés social; y,
- que exista disponibilidad dentro del monto máximo anual de gasto tributario.
Una vez cumplidas estas verificaciones, las partes suscribirán el convenio de donación y podrá ejecutarse la construcción de la vivienda o la transferencia de los valores, según corresponda.
¿Cómo se perfecciona la donación?
El momento en que se perfecciona la donación depende de la modalidad escogida.
- Construcción en terreno del beneficiario.
El donante construye la vivienda en un terreno perteneciente al beneficiario previamente calificado.
Para efectos de la rebaja tributaria:
- únicamente se considera el valor de la vivienda; y
- no forma parte de la donación el precio o avalúo del terreno.
Concluida la obra:
- el donante notifica al ente rector;
- se suscribe el acta de entrega-recepción entre el donante, el beneficiario y el ente rector;
- el ente rector emite la certificación correspondiente; y,
- estos documentos habilitan la aplicación de la rebaja del impuesto a la renta.
En esta modalidad, el Reglamento establece expresamente que la donación se perfecciona con la suscripción del acta de entrega-recepción.
- Construcción en terreno del Estado.
Cuando la vivienda se construye sobre un predio estatal seleccionado del Catálogo de Necesidades, el procedimiento es similar.
Una vez concluida la construcción:
- se suscribe el acta de entrega-recepción;
- el ente rector emite el certificado de donación; y,
- posteriormente transfiere la vivienda al beneficiario dentro del término previsto en el Reglamento.
Al igual que en la modalidad anterior, el valor del terreno no integra el monto de la donación para efectos de la rebaja tributaria.
- Vivienda con terreno incluido.
Cuando la donación comprende tanto la vivienda como el terreno, el procedimiento incorpora una etapa previa adicional.
Antes de iniciar el trámite ordinario, el interesado deberá presentar un registro de intención de donación, acompañado de la documentación técnica y registral prevista en el Reglamento.
Es importante señalar que este registro:
- constituye únicamente una base de datos para fines de planificación, seguimiento y control; y
- no genera por sí mismo un derecho al incentivo tributario ni obliga al Estado a reconocer el beneficio.
Posteriormente, el ente rector realizará la calificación técnica de la propuesta y, de resultar favorable, continuará el procedimiento general mediante la suscripción del convenio de donación.
En esta modalidad, la donación se perfecciona con la inscripción de la transferencia de dominio en el Registro de la Propiedad. A partir de ese momento, el ente rector emitirá la certificación correspondiente para la aplicación del beneficio tributario.
Donación de valores para viviendas del segundo segmento.-
A diferencia del primer segmento, en este caso no se dona una vivienda, sino el valor correspondiente al subsidio parcial del Estado destinado al financiamiento de una vivienda de interés social del segundo segmento.
El Reglamento dispone que el donante seleccionará, a partir del Catálogo de Necesidades, uno o varios beneficiarios que cumplan las condiciones para acceder a este segmento. Una vez identificados, las partes suscriben el convenio de donación y, desde ese momento, se produce la reserva automática del cupo fiscal correspondiente.
La donación se perfecciona con la transferencia de los recursos a la cuenta prevista para este efecto, la cual deberá constar en la escritura pública de transferencia de dominio.
El cupo fiscal será determinante para la aplicación del incentivo.-
El beneficio tributario no opera de manera ilimitada.
Cada ejercicio fiscal contará con un monto máximo de gasto tributario determinado por el ente rector de las finanzas públicas y la asignación de dicho cupo se realizará conforme al orden cronológico de suscripción de los convenios de donación, hasta agotar la disponibilidad existente.
En consecuencia, la suscripción del convenio no solo formaliza la donación, sino que también determina la prioridad para acceder al cupo fiscal disponible durante el ejercicio correspondiente.
¿Qué falta para que el régimen opere plenamente?
Aunque el Reglamento desarrolla el procedimiento para acceder al incentivo tributario, su aplicación integral todavía depende de la ejecución de varias actuaciones previstas en sus disposiciones transitorias, entre ellas:
- Emisión de la normativa secundaria por parte del ente rector de hábitat y vivienda y del Servicio de Rentas Internas.
- Publicación del modelo oficial de convenio de donación, del listado de requisitos y del procedimiento operativo.
- Implementación de la ventanilla única digital y de la plataforma interoperable para la gestión del procedimiento.
- Adecuación del Reglamento que regula el acceso a los subsidios e incentivos para vivienda.
