Pese a los anuncios gubernamentales de los incentivos y beneficios que traería consigo el Programa de Vivienda Social y Pública del Gobierno Nacional anunciado en el mes de Octubre del año 2018 y formalizado recién a finales del mes de marzo del presente, en el primer trimestre del año 2019 el sector de la Construcción se contrajo en relación al año anterior.
Este comportamiento es similar al comportamiento de créditos hipotecarios en el primer trimestre del 2019 pues de acuerdo a la información publicada por el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS), tanto el número de operaciones de crédito otorgadas y el monto de crédito otorgado en este período se redujeron en -24,7% y -19,4% respectivamente, en relación al primer trimestre del 2018.
Lo anterior conlleva a cuestionarse si ésta desaceleración corresponde únicamente a cuestiones económicas asociadas al aumento del desempleo en dicho periodo. Y la respuesta definitivamente es no, pues existen varios factores que desmotivaron a quienes están interesados en adquirir vivienda en el país en el primer trimestre del 2019, entre estos:
- El 19 octubre de 2018 se realizan anuncios gubernamentales sobre incentivos para la construcción y adquisición de vivienda en el Ecuador:
- El Presidente Moreno anuncia facilidades para compra de vivienda.
- El MIDUVI anuncia “Para incentivar a los constructores a invertir en este programa, el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda incrementó el precio de venta de este tipo de inmuebles a $ 70.000, así lo informó el titular de la cartera de Estado, Xavier Torres”
- El 19 de octubre el Ministro Martínez explicó “además que se creará el Fideicomiso Vivienda y Prosperidad, un mecanismo que permitirá viabilizar préstamos a través del sistema financiero con una tasa de interés del 4,99%. Esta alternativa permitirá financiar la adquisición de viviendas desde $ 70.000 hasta $ 90.000”.
- Casi cuatro meses después entra recién en vigencia los incentivos anunciados en el mes de octubre. El 3 de abril de 2019 mediante Decreto Ejecutivo 681 publicado en Registro Oficial Suplemento 460 se publica el Reglamento para el Acceso a Subsidios e Incentivos del Programa de Vivienda de Interés Social y Público en el marco de la Intervención Emblemática “Casa para Todos”.
- El 7 de mayo de 2019 la asignación inicial del Gobierno de $ 68,1 millones al “fideicomiso para tasa de interés preferencial” para créditos hipotecarios estaba lista para ejecutarse de acuerdo al anuncio de Richard Martínez, ministro de Economía y Finanzas, en el Foro “Nuevas políticas para la contratación de vivienda pública”, organizado por APIVE con el auspicio de la empresa EDESA.
- Concomitantemente a los anuncios e incentivos para vivienda que conducirían al sector a una nueva fase de dinamismo y crecimiento económico, anunciados 6 meses antes, en esas mismas fechas el Directorio del BIESS ajustó las condiciones para el otorgamiento de créditos hipotecarios, restringiendo brutalmente las condiciones de crédito que otorga esa institución, la principal en el segmento sub 100.000 USD en el país. Uno de los cambios se refiere al financiamiento para viviendas nuevas terminadas: antes, el banco de los afiliados otorgaba financiamiento de hasta el 100% del avalúo de realización del inmueble (un avalúo castigado), pero la reforma al Manual de Crédito del Biess, aprobada el pasado 24 de abril, disminuyó este porcentaje en un 20%, obligando a hogares que ya tenían promesas de compra venta firmadas desde hace meses y planificación financiera basada en las mismas, a dar de baja sus contratos al verse en la incapacidad de erogar 100% o 150% más de entrada.
Comportamiento del Pib Construcción
En el primer trimestre de 2019, el Producto Interno Bruto (PIB) ecuatoriano alcanzó un crecimiento de 0,6% con respecto al primer trimestre del 2018 totalizando 17.921 millones de dólares constantes. Estos resultados corresponden a las Cuentas Nacionales Trimestrales presentadas por el Banco Central del Ecuador (BCE).
El crecimiento del PIB se vio desacelerado principalmente por la desaceleración interanual (comparado con el primer trimestre del 2018) de los sectores Refinación de Petróleo (-28,2%), Servicio Doméstico (-3,7%) y Construcción (-3,3%).
Si se analiza el comportamiento del PIB Construcción a precios constantes a profundidad en el primer trimestre de 2019 mostró una tasa de variación interanual respecto al primer trimestre de 2018 de -3,3%; mientras que registró una tasa de variación trimestral de -1,7% respecto al último trimestre de 2018.
Vale la pena destacar aunque se registró un leve crecimiento en el segundo trimestre del año, es uno de los sectores que menos aportó al crecimiento del PIB, pues el crecimiento fue moderado en relación a otros sectores.
Conclusión
Lo importante a tener en cuenta, en esta materia, desde la perspectiva del sector promotor de vivienda y de construcción, es que el crecimiento poblacional y la demanda de vivienda que le corresponde, no se frena mientras se frena la economía, como tampoco crece al lento ritmo que se recupera la construcción, sino de manera mucho más acelerada, en la medida en que las perspectivas de los hogares así lo dicten. Esto se traduce por supuesto en que el déficit de vivienda se incrementa día a día mientras las medidas económicas requeridas por el sector para agilitar su recuperación se demoran en ejecutar e instituciones claves toman decisiones que sin duda desmotivan la demanda. Así, el alineamiento de todas las instituciones, para mover el tren de la promoción, debe incluir a los principales bancos, al estado, al MIDUVI, así como a los municipios, por decir lo menos, a fin de que sus vagones se engranen y el acceso a vivienda se dinamice.