El acceso a vivienda de interés social en Ecuador se estructura actualmente a través de un sistema que combina regulaciones técnicas, programas de financiamiento preferencial y subsidios estatales. Este modelo permite que tanto promotores inmobiliarios como familias interesadas en adquirir una vivienda puedan participar en proyectos que buscan ampliar el acceso a vivienda formal en el país.
Dentro de este marco, el régimen de Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Público (VIP) establece reglas claras sobre cómo se desarrollan los proyectos, cuáles son las condiciones de financiamiento disponibles y qué requisitos deben cumplir los beneficiarios.
A continuación, se explican las principales condiciones vigentes para proyectos y compradores dentro de este sistema.
¿Cómo funciona el régimen de vivienda VIS y VIP en Ecuador?
El régimen actual de Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Público (VIP) combina tres componentes obligatorios y concurrentes:
- Calificación del promotor y del proyecto ante el ente rector (MIT).
- Acceso a crédito hipotecario preferencial bajo programa MITI-MITI.
- Aplicación de subsidio estatal (cuando corresponda).
La estructuración de proyectos VIS–VIP requiere el cumplimiento simultáneo de los parámetros financieros, técnicos y regulatorios establecidos en:
- Proceso de calificación y registro de proyectos VIS–VIP
- Requisitos del crédito MITI-MITI
- Esquema de incentivos y subsidios
- Reglamento para Fijar Mínimos Habitacionales y Urbanísticos de Vivienda de Interés Social.
CALIFICACIÓN DEL PROMOTOR Y DEL PROYECTO.-
1. Registro del Promotor/Constructor
El promotor debe registrarse en SIIDUVI, acreditando:
- RUC activo
- No mantener obligaciones pendientes con IESS, SRI, SERCOP y MIT
- Correo válido
El certificado tiene vigencia de 365 días y habilita el registro de proyectos VIS y VIP.
2. Proyectos VIS
Fase 1: Calificación de Anteproyecto.
Requiere:
- Declaración Responsable (ANEXO ANTVIS)
- Implantación
- Croquis
- Informe previo (línea de fábrica)
Fase 2: Calificación de Proyecto VIS.
Requiere:
- Declaración Responsable (ANEXO PROVIS)
- Anteproyecto aprobado
- Permiso de construcción
- Certificado vigente del promotor
- Declaración Responsable ANEXO 2B (segundo segmento)
3. Proyectos VIP.-
Registro directo en SIIDUVI con:
- Declaración Responsable (ANEXO PVIP)
- Permiso de construcción del GAD
SEGMENTACIÓN ECONÓMICA DE VIVIENDA.-
PRIMER SEGMENTO VIS (100% subsidio)
Modalidades:
- Terreno propio: hasta 44 SBU
- Terreno del Estado (incluye urbanización): hasta 64 SBU
Destinado a población en pobreza o vulnerabilidad (Registro Social).
SEGUNDO SEGMENTO VIS
- Precio: 44,01 – 102 SBU
- Ingreso familiar máximo: 3,5 SBU
- Tasa preferencial: 4,99%
- Aplica subsidio parcial del Estado (9–15 SBU)
Costo máximo de vivienda: 102 SBU
TERCER SEGMENTO VIS
- Precio: 102,01 – 178 SBU
- Ingreso familiar máximo: 6,34 SBU
- Tasa preferencial: 4,99%
- No aplica bono.
Costo máximo: 178 SBU, incluyendo urbanización y valor del terreno.
VIVIENDA VIP
- Precio: 178,01 – 229 SBU
- Ingreso familiar máximo: 6,34 SBU
- Tasa preferencial: 5,99%
- No aplica subsidio estatal.
CONDICIONES FINANCIERAS MITI-MITI.-
- Entrada mínima: 5%
- Plazo: 20–25 años
- Primera hipoteca
- Período de gracia: hasta 6 meses
- Precio máximo por m²: ≤ 2,49 SBU
- Vivienda terminada obligatoria
Requisitos generales del beneficiario:
- No tener vivienda propia
- No haber recibido subsidio previo
- Certificado Registro de la Propiedad
- Certificado IESS
- Declaraciones tributarias (si aplica)
- Precalificación bancaria
MÍNIMOS HABITACIONALES OBLIGATORIOS (REGLAMENTO TÉCNICO).-
El Reglamento establece parámetros nacionales obligatorios para VIS :
Ambientes mínimos
Primer y segundo segmento:
- Sala-comedor
- Cocina
- 1 baño completo
- 1–3 dormitorios
- Área de lavado
Tercer segmento:
- Mínimo 2 dormitorios
Áreas mínimas – Primer Segmento
| Dormitorios | Área mínima (m²) |
| 1 | 28 m² |
| 2 | 38 m² |
| 3 | 46 m² |
Con accesibilidad universal, las áreas se incrementan.
Dimensiones mínimas por espacio
- Cocina: 1,50 m
- Sala-comedor: 2,70 m
- Dormitorio: 2,20 m
- Baño completo: 1,20 m
- Lavado: 1,20 m
Alturas mínimas por región
Cubierta plana:
- Costa/Amazonía/Insular: 2,50 m
- Sierra: 2,30 m
Cubierta inclinada:
- Costa/Amazonía/Insular: 2,30 m
- Sierra: 2,20 m
Accesibilidad Universal
Cuando el beneficiario tenga discapacidad:
- Ubicación en planta baja
- Radios de giro 1,50 m
- Anchos ampliados de puertas
- Cumplimiento NEC-HS-AU
Documentación complementaria
El marco regulatorio se complementa con diferentes instrumentos técnicos y administrativos, entre ellos:
