Comunicado

BIESS reduce cobertura de financiamiento para hipotecarios

El Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) modificó las condiciones para el otorgamiento de créditos hipotecarios de manera sorpresiva hace pocos días (El Comercio).

  • El hogar pierde aproximadamente un -22% del monto de crédito aprobado con el que había firmado la promesa de compraventa ($13.869,47).
  • Al hogar le tomaría 4 años (43 meses) de ahorro adicional poder pagar la entrada para cubrir el déficit de crédito considerando la cuota mensual estimada (ver ejemplo abajo).

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador (APIVE) cuestiona que las medidas no hayan sido planificadas y ordenadas, toda vez que la medida impacta negociaciones y contratos vigentes, poniendo la construcción en una situación crítica en la que muchos hogares no lograrán pagar su vivienda.

La medida ignora más de 10.000 promesas de compra-venta que se firmaron bajo las condiciones anteriores, sobre la base de documentos de calificación del mismo BIESS.  Gran parte de esos hogares llevan alrededor de dos años pagando la entrada de su vivienda y ahora, cuando ya están debía estar listo todo para la mudanza, el BIESS decide abruptamente cambiar los montos financiados y propiciar el incumplimiento de contratos.

Estos mensajes van en contra de iniciativas gubernamentales publicadas en meses anteriores de disminuir tasas de interés para incentivar la compra de vivienda de hasta 90 mil, pues cambios y aumentos de exigencias solo limitan, desincentivan e imposibilitan la adquisición de vivienda en dichos segmentos prioritarios.

Es imprescindible y APIVE ha manifestado su confianza en que los miembros del Directorio del BIESS, Paúl Carrasco y Richard Martínez, Presidente del Directorio y Ministro de  Economía y Finanzas, tomaran cartas en el asunto pues estas decisiones fueron propuestas y adoptadas con el voto de los demás directores del Banco, en días en que sus reemplazos ya habían sido nombrados por el nuevo CPCCS. Esta luce a todas luces como una maniobra política para boicotear al BIESS y la recuperación económica del país, cuyo puntal principal es la construcción inmobiliaria.

Desde el día viernes 10 de mayo del presente, el BIESS ha ofrecido suspender la medida, durante 6 meses, oferta que fue difundida por diario El Comercio, pero cuya materialización sigue en ciernes hasta el día lunes 13, cuando el sistema online de calificación del créditos sigue presentando inconsistencias basadas en el cambio de normativa que paralizó el miércoles anterior las entregas de vivienda

APIVE considera propicia la oportunidad para hacer responsables a los directores actuales y los nuevos directores ya nombrados, en representación de afiliados y de jubilados, de lo que pueda pasar a los miles de hogares cuyos contratos de compra de vivienda se ven en riesgo y al empleo de la actividad, de no corregirse esta medida.

El acceso a vivienda requiere políticas de largo plazo que brinden certidumbre a los hogares que buscan acceder a una vivienda, pues los contratos de promesa de compra venta suponen estabilidad de condiciones durante la construcción de la vivienda, primero, y los de compra venta e hipoteca suponen flujos de pago de hasta 25 años. Por su lado la actividad de promoción inmobiliaria, que requiere inversiones sostenidas en proyectos que no pueden ejecutarse en menos de 3 a 5 años,  requiere también de normativa estable. Sin ella, el inversionista piensa dos veces antes de arriesgar y endeudarse para construir.

A continuación los principales cambios que trae el nuevo Manual de Crédito del BIESS y cómo estos afectan a afiliados, jubilados, promotores y a cada ecuatoriano con deseo de adquirir vivienda o de beneficiarse del empleo que genera la inversión y la actividad de la construcción.

CAMBIOS EN FINANCIAMIENTO PARA AFILIADOS Y JUBILADOS

De tasas fijas a variables

  1. Las tasas de interés no estarán establecidas ni serán permanentes como lo era antes para cada producto, serán calculadas por tipo de producto y plazo, y según disposición del comité de activos y pasivos del BIESS, órgano administrativo que no garantiza ninguna estabilidad de condiciones a los hogares, al acceso a vivienda, o a la economía o el empleo.

Disminuye financiamiento

  1. En viviendas de menos de USD 100.000,00, el BIESS ya no financiará el 100% del avalúo de realización (que equivale a su vez aproximadamente al 90% del PVP), sino sólo el 85%, lo que equivale a un financiamiento aproximado del 75% del PVP.
  2. Esto significa que además del 10% de entrada que antes pagaba el hogar durante la construcción (la diferencia entre el PVP y el avalúo de realización cuyo 100% el BIESS ofrecía formalmente financiar), el hogar ahora tendrá que pagar o buscar financiarse sobre la diferencia que el BIESS ya no le financiará. Ese variación representa para el afiliado o jubilado un 150% adicional de entrada y es imposible de asumir, por lo que miles de transacciones están en riesgo.
  3. Para financiamiento para compra de Terreno de 5 mil hasta 100 mil se otorgará hasta el 70% del avalúo de realización.
  4. El financiamiento de Gastos legales se incluirá en el monto del crédito de acuerdo a la capacidad de pago de cliente.

Aumentan exigencias para obtener crédito

  1. Monto de crédito se calculará sobre el 30% de capacidad de endeudamiento del sujeto de crédito. Antes el porcentaje era el 40%.
  2. Incrementa número de aportaciones requeridas: mínimo 36 de las cuales 24 deben ser consecutivas. Esta exigencia se incrementa en 50% y 100%.
  3. Afiliados voluntarios solo podrán calificar a crédito hipotecario como solidarios de un crédito de un afiliado en relación de dependencia o jubilado desincentivando el emprendimiento personal, profesionales en libre ejercicio y el sector de servicios intelectuales en general.
  4. Se requiere autorización de débito a una cuenta bancaria personal del cliente para realizar cobro de valores en caso de no efectuar cobro vía rol.

Disminuyen productos

  1. Se elimina el Producto “Sustitución de Hipoteca”.
  2. Se elimina el Producto “Compra de terreno y construcción”

CAMBIOS EN TRAMITOLOGÍA PARA AFILIADOS/JUBILADOS Y PARA PROMOTORES

  1. Se elimina la Calificación de proyectos “En Planos” y las cartas de mantenimiento de condiciones hasta 24 meses para clientes, documento que no está respetando el Banco. Esto impide al promotor y al interesado conocer si el BIESS ofrecerá financiamiento para su proyecto ni el monto que el BIESS podría financiar, impidiendo así ajustar los flujos del hogar y del promotor/constructor.
  2. Se elimina el convenio de cooperación con las promotoras calificadas por lo que los trámites legales de hipoteca pasarán a manos nuevamente BIESS y por tanto a tiempos de 180 días en instrumentación de hipotecas y desembolsos, según indican las estadísticas históricas.
  3. La asignación de estudios jurídicos será automática y aleatoria entre los estudios calificados por el BIESS, forzando que si 50 afiliados tramitan igual número de créditos en un proyecto común en un mes, cada uno de esos trámites irá a manos de un estudio jurídico diferente, faltando a todo principio de eficiencia e ignorando normas expresas de optimización administrativa.
  4. La asignación de peritos será automática y aleatoria de la base de  datos de peritos calificados por el BIESS, regresando a prácticas que ya mostraron su carácter anti técnico e ineficiente en el pasado.
  5. Se elimina completamente el proceso de calificación de proyectos. El ingreso de carpetas para un mismo proyecto no podrá esperar del BIESS el mínimo servicio, a saber que si el proyecto supera un cierto número de transacciones mensuales pueda ser calificado y sus documentos legales reposar en el archivo digital de la institución para facilitar el trámite a los afiliados/jubilados.
  6. Cómo no existirán proyectos calificados, para iniciar el trámite de calificación de crédito el hogar deberá esperar a contar con el 100% de la obra terminada, lo que significa que a partir de la terminación de la casa recién inicia el trámite, dejando la casa inhabitada, al hogar pagando alquiler y al BIESS sin rentabilizar ese crédito por el tiempo que toma la burocracia en instrumentar el crédito; una pérdida de tiempo innecesaria.

EJEMPLO: CAMBIOS EN LA CAPACIDAD DE ENDEUDAMIENTO

La presente sección contiene un comparativo de una simulación de crédito para Vivienda de Interés Público” realizada el 7 de mayo de 2019 y otra realizada el 8 de mayo de 2019. Los resultados muestran lo detallado anteriormente, los cambios propuestos en el manual de crédito disminuyen la capacidad de endeudamiento y por ende el monto de crédito a solicitar de la siguiente manera para el caso estudiado y detallado más abajo:

  • El hogar pierde aproximadamente un -22% del monto de crédito aprobado con el que había firmado la promesa de compraventa ($13.869,47).
  • Al hogar le tomaría 4 años (43 meses) de ahorro adicional poder pagar la entrada para cubrir el déficit de crédito considerando la cuota mensual estimada (ver ejemplo).

NOTICIAS DE INTERÉS

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