La adquisición de una vivienda es un objetivo esencial en la vida de muchas personas, pero en ocasiones, los precios de los bienes inmuebles pueden parecer inalcanzables e irracionales. Sin embargo, la teoría de Robert Shiller sobre la conformación de precios nos ofrece una valiosa perspectiva para comprender estos aparentes comportamientos aberrantes en los mercados inmobiliarios.

Comprendiendo la Teoría de Shiller

Robert Shiller, economista y premio Nobel, ha contribuido de manera significativa al análisis de los mercados inmobiliarios. Su teoría argumenta que los precios de los bienes inmuebles no están determinados únicamente por factores económicos tangibles, sino que están fuertemente influenciados por las percepciones, las expectativas y la psicología de los compradores y vendedores en el mercado.

La Psicología en los Mercados Inmobiliarios

En muchas ocasiones, los precios de los bienes raíces pueden experimentar fluctuaciones abruptas, aparentemente desvinculadas de la realidad económica subyacente. Esto puede ser producto de la psicología colectiva de los actores en el mercado. Cuando las personas ven que los precios aumentan, se crea un ciclo de expectativas positivas, y esto puede generar un aumento aún mayor en los precios, llevando a una sobrevaloración del mercado.

El Papel de los Mercados Específicos

Es importante reconocer que no todos los mercados inmobiliarios se comportan de la misma manera. Algunos mercados pueden experimentar crecimientos de precios desproporcionados debido a factores como la especulación, la inversión extranjera, la limitada oferta de viviendas y la demanda impulsada por eventos específicos, entre otros. Asimismo, mercados específicos pueden experimentar caídas de precios temporales como resultado de limitaciones de liquidez, condiciones de incertidumbre económica o política, entre otros.

Un ejemplo citado por Shiller en sus investigaciones es el de ubicaciones “super estrella”, del tipo que, a semejanza de ciertos productos de electrónica de consumo, incluyen atributos particulares que hacen que ciertos agentes económicos estén dispuestos a pagar una prima de precio por dichas ubicaciones, generalmente limitadas. Schiller cita ciertos barrios de la ciudad de Los Angeles, por ejemplo, donde viven las estrellas, como lugares en los que el estatus o ciertos elementos particularísimos de la localidad, motivan primas de precio que no podrían explicarse en otros lados. Ese ejemplo de ubicación específica o mercado específico, “super estrella”, no afecta por tanto el promedio de precios de California, donde se encuentra Los Angeles, ni afecta el promedio de precios de los Estados Unidos. Afecta el precio de cierto mercado específico, del que pueden haber otras localizaciones super estrella específicas, que compiten entre si.

Dicho esto, la mediatización y dramatización de esos mercados específicos pueden distorsionar la percepción sobre el mercado integral. Por ejemplo, cuando una persona va al mercado de víveres y experimenta variaciones de precio, generalmente replica y difunde de manera distinta los aumentos de precio y las caídas de precio. La psicología ha estudiado que las personas le dan mayor peso a las variaciones que las afectan negativamente que a las variaciones que les afectan positivamente. Así, cuando el comprador sale del mercado de víveres, va a recordar y comentar en su casa, su barrio o con sus amigos, que el precio del tomate subió 15%, pero no va a comentar que el precio del arroz cayó 20%, aún cuando el arroz pesa más en su presupuesto que el tomate. Lo mismo pasa con los inmuebles, generando a veces debates públicos que desinforman o distorsionan la comprensión técnica de los precios.

En Ecuador, por ejemplo, una forma de monitorear los precios de manera general que ha sido desarrollada por la Asociación de Promotores de Vivienda del Ecuador en trabajo conjunto con la Escuela Politécnica del Litoral, es monitorear el valor promedio de los créditos hipotecarios otorgados por el mercado en su conjunto. Si bien este indicador debe ser ajustado porque el crédito no siempre representa el 100% del precio de un inmueble, o porque no representan lo mismo los créditos de inmuebles nuevos o usados, es un indicador muy útil y relevante. Históricamente, el valor promedio de crédito hipotecario para acceso a vivienda ha sido recesivo, es decir, que el precio de los bienes inmuebles, en su conjunto, no en ubicaciones específicas, crece más lento que la inflación.

Estos fenómenos se ajustan perfectamente a la teoría de Shiller, que destaca cómo las percepciones y las expectativas de los participantes del mercado pueden desempeñar un papel crucial en la formación de precios.

Normalización y Perspectiva Equilibrada

Es esencial normalizar y desdramatizar estos comportamientos de mercado para lograr una comprensión precisa y una toma de decisiones informada. La dramatización solo contribuye a la incertidumbre y puede generar decisiones impulsivas y mal informadas.

La normalización implica reconocer que los precios altos en algunos mercados no son necesariamente indicativos de una burbuja inmobiliaria o un colapso inminente. Estos precios pueden estar influenciados por expectativas temporales y pueden eventualmente estabilizarse o corregirse.

Estrategias para un Mercado más Estable

  1. Análisis Fundamentado: Fomentar un análisis de mercado fundamentado y basado en datos reales para contrarrestar percepciones exageradas y tomar decisiones informadas de compra o venta.
  2. Monitoreo y regulación: Implementar un monitoreo adecuado del mercado para detectar prácticas especulativas y disuadir comportamientos desestabilizadores por parte de agentes económicos.
  3. Educación Financiera: Educar a los compradores y vendedores sobre los aspectos psicológicos y económicos que influyen en la formación de precios puede ayudar a desarrollar una visión más equilibrada del mercado.

 Conclusión

La teoría de Shiller sobre conformación de precios proporciona una perspectiva valiosa para entender la volatilidad de los precios en el mercado inmobiliario. Al normalizar y desdramatizar estos fenómenos, podemos avanzar hacia un mercado más estable y equitativo, donde el acceso a la vivienda sea una realidad para un mayor número de personas.