Opinión

Una mirada al desempeño del Sector Inmobiliario en el 2022

En el 2022 el sector inmobiliario ecuatoriano se ha encontrado en un dificultoso camino por mantener la reactivación interanual del 18% con la que cerró el 2021. Ciertas variables entre las que se destacan incrementos de precios de insumos importados, descontento social, escasa liquidez disponible de los hogares luego de una reforma tributaria con efecto en clase media y empleadores, entre otras, parecen haber repercutido para que hasta mayo del 2022 el sector registre una desaceleración anual del -0,7% en los contratos de nuevas construcciones.

El presente documento presenta una revisión de los principales indicadores que sirven de termómetro para el sector inmobiliario entre los que tenemos: reservas de vivienda, PIB construcción, empleo del sector, crédito hipotecario y finalmente una breve estimación de lo que se espera sea el cierre del presente año.

Comportamiento de reservas

De acuerdo a las cifras recopiladas mediante la Encuesta muestral de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador, el 2021 dio como resultado un crecimiento en contratos de nuevas construcciones de vivienda de 18% con respecto al 2020, año COVID. En el 2022, año en que se esperaba una consolidación de la reactivación post COVID, la variación anual de las unidades reservadas netas de los primeros cinco meses refleja un decrecimiento del -0,7% con respecto al mismo periodo del año 2021. 

Respecto al mismo periodo del 2019, año pre-pandemia, la variación es de -17,3%.

Esto a pesar que el sector esperaba que el año 2022 mantenga la tendencia de recuperación y altas expectativas de acceso a vivienda que se registraron en el año anterior. Si bien tradicionalmente el primer trimestre del año es un período de baja demanda, es posible también especular que la variación interanual registrada es reflejo de la inestabilidad percibida a nivel político y social, o al incremento de precios de bienes y servicios, que siguen afectando a diversos mercados y a los hogares a nivel mundial.

Si se analiza la variación de lo reservado en los primeros cinco meses del 2022 con el peor año de la muestra (2016) se evidencia un crecimiento de 18,4%. Así mismo, si se analiza la variación de las reservas de los primeros cinco meses del 2022 con el mismo periodo del mejor año de la muestra (2012) la variación anual es de -57,3% (2.257 unidades).

Es importante destacar que según la muestra encuestada, la disminución de reservas ha afectado principalmente a la ciudad de Quito, la cual refleja una variación de reservas de los cinco primeros meses del 2022 con respecto al anterior de -13,6% pese a la variación anual positiva registrada en la ciudad de Guayaquil 5,3% como lo refleja el siguiente gráfico.

Finalmente si se analiza la variación de los cinco meses del 2022 con respecto al año anterior por rango de precio se evidencia que a la fecha se ha disminuido en mayor número la reserva de vivienda del rango de precio “US$0-US$70.000” al mostrar una variación de -32,3% y en el rango “US$150.001-US$200.000” de -28,3%. Al respecto la especulación que mejor parece sostener este fenómeno es la fragilidad de ingresos disponibles de los hogares que demandan ese tipo de vivienda, bajo presión a la vez inflacionaria y de la reciente reforma tributaria que incrementó la presión fiscal sobre la clase media.  

Los demás rangos reflejaron las siguientes variaciones positivas: 0,7% “US$70.001-US$90.000”; 28,2% “US$90.001-US$100.000”; 52,2% “US$100.001-US$150.000”; 83,8% “US$250.001-en adelante”; y, 123,1% “US$200.001-US$250.000” este último ha sido el menos afectado por la desaceleración del sector, se intuye, por la estabilidad de sus ingresos. 

Los rangos de precio por supuesto tienen distinta participación en la muestra, en donde las viviendas más económicas priman. 

Demanda de vivienda

En la encuesta muestral de APIVE, el termómetro utilizado para analizar la evolución del interés en adquirir vivienda es la variable “Visitas a los proyectos” que se recopila y es reportada mes a mespor las empresas que participan en la muestra. El número de visitas visitas -o número de clientes interesados- a los puntos de venta en los primeros cinco meses del 2022 registró una variación anual de -16,0% con respecto al mismo periodo del año anterior.

La desaceleración anual se ha registrado en ambas ciudades, registrando la mayor caída en el número de visitas en la ciudad de Guayaquil de -13,8% seguido por la ciudad de Quito de -21,4%.

En este frente, la información no puede matizarse con especulaciones, toda vez que hasta el mes de mayo, fecha de corte, ya se habían registrado resultados de la temporada de ferias en abril, y ni siquiera había sucedido aún el paro nacional que implicó un mes de junio con cifras negativas, desmejorando aún más la comparativa entre semestres de 2022 y 2021.

Colocación de Crédito Hipotecario

En paralelo al monitoreo de reservas o contratos de nuevas construcciones, que equivalen a decisiones de Mercado (en planos) por iniciar nuevos procesos constructivos, el crédito hipotecario permite medir el ritmo de cierre de transacciones con el pago de las viviendas cuya construcción se contrató 18 a 24 meses antes. 

Al mes de mayo del 2022 la colocación de créditos hipotecarios fue de USD 739,1 millones, lo que representa un incremento de 16,8% (USD 106,2 millones) con respecto al mismo periodo del 2021.

En este periodo las instituciones financieras privadas (IFIS) incrementaron su participación sobre el total de crédito hipotecario colocado hasta mayo del 2022 a 64% mientras que el BIESS disminuyó su participación a 36%:

  • El crédito otorgado por el SFPr hasta mayo del 2022 (USD 471,0 millones) registra una variación de 12,6% (USD 52,8 millones) respecto a lo colocado en el mismo periodo del año 2021 (USD 418,1 millones).
  • El BIESS presentó un crecimiento anual en el total de crédito hipotecario otorgado hasta mayo del 2022 de 24,5% (USD 53,4 millones) al pasar de entregar USD 214,8 millones en los primeros cinco meses del 2021 a entregar USD 268,2 millones en los primeros cinco meses del 2022 según estadísticas oficiales de la institución.

PIB Construcción

Según información del Banco Central del Ecuador (BCE) con corte al primer trimestre del año, la economía ecuatoriana creció 3,8% interanual durante el primer trimestre de 2022 respecto del primer trimestre del 2021, lo que refleja una paulatina recuperación de las actividades económicas y productivas. Este incremento fue impulsado por la variación positiva de los componentes del Producto Interno Bruto (PIB) como el Gasto de Consumo Final de los Hogares de 6,7%; el Gasto de Consumo Final del Gobierno de 6,5%; y la Formación Bruta de Capital Fijo (FBKF) de 4,0%.

El comportamiento del consumo de los hogares respondió al incremento de remesas, importaciones y créditos de consumo permitiendo alcanzar niveles incluso superiores a los prepandemia. Cabe destacar que la recuperación sostenida del consumo de los hogares ha sido un elemento fundamental en el desempeño de la economía, ya que representa más del 60% del PIB.

Adicionalmente, el crecimiento del Gasto de Consumo Final del Gobierno se basó en el aumento de las remuneraciones del sector público y en la compra de bienes y servicios. Mientras que el componente de la FBKF se vio impulsado por los aumentos en la adquisición de maquinaria, equipos de transporte, muebles y productos metálicos.

A nivel de industrias, doce de dieciocho sectores reportaron un desempeño positivo. Las principales actividades que reflejaron un mayor crecimiento interanual fueron: 

  • Acuicultura y pesca de camarón en 28,5%.
  • Alojamiento y servicios de comida en 8,6%. 
  • Suministro de electricidad y agua en 8,4%.
  • Comercio en 7,0%.
  • Transporte en 6,5%.

En términos trimestrales, la economía ecuatoriana creció 0,4% durante el primer trimestre de 2022 en comparación con el cuarto trimestre de 2021, el cual se caracterizó por ser un período de alta actividad económica. El crecimiento trimestral respondió principalmente al aumento de FBKF en 4,1%, del Gasto de Consumo Final de los Hogares en 0,2% y de las Exportaciones en 0,1%.

Es importante señalar que los resultados del primer trimestre de 2022 consideran los efectos del conflicto geopolítico entre Rusia y Ucrania, reflejando la reducción de algunas exportaciones no petroleras como banano, café y elaborados, camarón, atún y pescado, y enlatados de pescado y un incremento relativo de las facturas por efecto de la inflación.

En cuanto a la información del PIB por actividad económica, de acuerdo al boletín estadístico del Banco Central del Ecuador con corte al primer trimestre del año, el sector de la construcción aún mantiene una tasa de variación negativa, con una reducción de -0,5% frente al primer trimestre de 2021 (Gráfico No. 6). De acuerdo al BCE, esta contracción se relaciona con la disminución del número de operaciones de crédito para viviendas de interés público otorgadas por el sector financiero privado en -64,3%.Así mismo se registró una disminución en la importaciones de materiales de construcción en -3,8%.

Dicha información se contrapone con la información de recaudación por actividad económica al primer trimestre del 2022 que refleja un crecimiento interanual del 5,7% en las ventas en dólares de la actividad de CONSTRUCCIÓN publicadas por el Servicio de Rentas Internas SRI en el sitio web de la institución:

ACTIVIDADES ECONÓMICAS IT 2021 (USD) IT 2022 (USD) Var (%)
CONSTRUCCIÓN CONSTRUCCIÓN TOTAL: 68.766.458 72.690.366 5,71%
ACTIVIDADES ESPECIALIZADAS DE LA CONSTRUCCIÓN 11.914.756 10.316.169 -13,42%
CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS 28.435.866 35.213.206 23,83%
OBRAS DE INGENIERÍA CIVIL 28.415.837 27.160.991 -4,42%

Conclusión

Lo importante a tener en cuenta, en esta materia, desde la perspectiva del sector promotor de vivienda y de construcción, es que el crecimiento poblacional y la demanda de vivienda que le corresponde, no se frena mientras se frena la economía, como tampoco crece al lento ritmo que se recupera la construcción, sino de manera mucho más acelerada y sostenida.

Esto se traduce por supuesto en que el déficit de vivienda se incremente día a día por lo que urge la implementación de medidas económicas para agilizar la recuperación del acceso a vivienda.  El sector de la construcción es un importante dinamizador de la economía pues:

  • Cada dólar invertido en el sector de la construcción se traduce en un encadenamiento de pagos que dinamiza directa e indirectamente a varias actividades económicas. 
  • Su encadenamiento con otros sectores como insumos y servicios cada dólar invertido se traduce en números de empleos y familias que dependen directa e indirectamente de este sector.
  • La desaceleración y una lenta recuperación solo trae consigo un importante crecimiento del desempleo en Ecuador, mientras las condiciones de vida de los hogares desmejora en simultáneo presionada por un déficit creciente.

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