Con fecha 1 de Septiembre, la Alcaldesa de Guayaquil, rodeada de importantes líderes gremiales de la ciudad, anunció medidas para reactivar la economía, particularizando algunas de ellas en el sector inmobiliario promotor de vivienda. Al respecto, con la perspectiva que permite una lectura detenida de las notas de prensa derivadas de los anuncios, resulta importante formular algunas precisiones para beneficio de los inversionistas privados y de los hogares que buscan vivienda en Guayaquil y en el Ecuador.
Sobre las áreas verdes, comunales y vías
Cabe aclarar que por mandato legal, una cierta cantidad de áreas verdes, comunales y de vías son cedidas gratuitamente por los propietarios o desarrolladores, equipadas, al respectivo municipio.
Si bien es cierto que la obligación de ceder gratuitamente superficies de terreno equipadas a los municipios tiene un efecto en el precio de venta de las viviendas, dichas áreas, que se calculan como porcentaje del área útil urbanizable de un predio eriazo, no pueden ser inferiores a los porcentajes establecidos en el Art. 487 b) de COOTAD.
Como es evidente, el referido mandato legal no puede ser limitado ni contrariado por un anuncio u ordenanza. Por ende, el anuncio realizado por el Municipio de Guayaquil en días anteriores, según fuere recogido por los medios en el sentido de que se eliminará el requisito de tales cesiones, requiere un trámite legislativo para volverse efectivo. De allí que el sector inmobiliario promotor de vivienda expresa su beneplácito ante la expectativa de que sea presentado por parte del Municipio un proyecto de reforma legislativa en dicho sentido.
Sobre concesión de áreas verdes y comunales al interés privado
La concesión de áreas verdes y comunales debe de ser una posibilidad, mas no una obligación hacia promotores inmobiliarios, como hacía propietarios de viviendas o cualquier interesado en obtener la concesión.
Toda vez que las áreas verdes, comunales y las vías que forman parte de un proyecto urbanístico pasan a ser de dominio público desde la aprobación municipal del proyecto, su eventual concesión se somete al procedimiento legal previsto para cualquier concesión de activos públicos.
Cabe recalcar que los compradores de vivienda en desarrollos inmobiliarios pagan al municipio y a las empresas de servicios públicos impuestos, tasas y tarifas de servicio para que estas áreas y la infraestructura que contienen sea mantenida. La consecuencia lógica entonces resulta ser que cualquier concesión de áreas verdes, comunales o vías debería conllevar un equilibrio financiero contractual en el que las variables de costos y las variables de ingresos sean consideradas adecuadamente.
Sobre el precio de las viviendas
El precio de una vivienda en desarrollos inmobiliarios privados es el resultado de un sinnúmero de factores. Las viviendas comercializadas en estos momentos derivan de un proceso tramitológico, urbanístico y de construcción que ha tomado alrededor de 24 meses, en el mejor de los casos, período en el que muchas cosas suelen pasar.
La reducción de exigencias inoficiosas, de tiempos y de tramitología es un factor importante para la reducción de costos, aunque como ha sido indicado antes, no es el único. La aprobación de permisos de urbanización y de construcción de forma virtual e inmediata, como ha sido anunciado, son indicadores positivos para la provisión de vivienda. Dicho esto, su efecto solo puede ser medido en el mediano plazo, cuando se hayan concluido proyectos cuya planificación e inicio se hayan beneficiado efectivamente de las medidas y pueda planificarse una mayor oferta en condiciones conocidas y previsibles, so pena de poner bajo presión y riesgo la oferta actual de vivienda, incluso en otros cantones.
Sobre la reducción de impuesto predial
El anuncio realizado sobre la disminución del impuesto predial para los nuevos compradores de vivienda, al 50% de su valor nominal por un período de 5 años, es una iniciativa loable para hacer más asequible el acceso a vivienda.
Desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador aplaudimos el sentido de los anuncios realizados por el Municipio de Guayaquil, al tiempo de solicitar la publicación de los documentos oficiales y proyectos de normativa que soportan las decisiones anunciadas, a fin de procurar su análisis técnico y un pronunciamiento definitivo. En el interim, personal de la Asociación mantiene el diálogo fluido con las autoridades municipales de Guayaquil, como con todas las autoridades municipales del país.
