Opinión

¿Cómo avanzan las cifras de vivienda en los primeros seis meses del 2019?

Contrariando el crecimiento del 20% de reservas de vivienda registrado en el 2018, el estancamiento económico y desincentivos al sector se han visto reflejados en un menor número de viviendas reservadas en el primer semestre del año 2019 con respecto al año anterior, fenómeno que ha afectado principalmente a la ciudad de Quito.

Estancamiento económico

El estancamiento económico es evidente. Según cifras del Banco Central del Ecuador (BCE) en el primer trimestre del año 2019 el Producto Interno Bruto (PIB) ecuatoriano a precios constantes alcanzó un crecimiento de 0,6% con respecto al primer trimestre del 2018. Sobre las proyecciones de crecimiento para este año, la Gerente del Banco Central del Ecuador, Verónica Artola, dijo que la estimación es del 0,2% y que el próximo año (2020) se superaría el 0,5% lo cual evidencia un crecimiento menor al poblacional.

Si se analiza el comportamiento del PIB Construcción  (a precios constantes, que incluye Construcción de Obra Pública e inmobiliaria, que a su vez incluye vivienda) el primer trimestre de 2019 presenta una tasa de variación interanual respecto al primer trimestre de 2018 de -3,3% y se espera que cierre el 2019 con un leve crecimiento del 0,7% según previsiones económicas del BCE.

Al ser el sector de la construcción un importante dinamizador de la economía por su encadenamiento con otros sectores como insumos y servicios su desaceleración trae consigo un importante crecimiento del desempleo en Ecuador.

De acuerdo a las cifras del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC) en el último año se han perdido cerca de 50 mil empleos directos de la Construcción a lo cual se le debe incrementar los empleos indirectos correspondiente a las actividades relacionadas directamente con la Construcción como lo es la venta de materiales de construcción, de equipamiento, las industrias de insumos, el transporte, entre otros. De acuerdo a las cifras del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC):

  • Al comparar el total de empleados de la Construcción registrados en el segundo semestre del 2019 -456.069 empleados- y compararlos con el total de empleados de la Construcción del segundo semestre del 2018 -497.170 empleados- se evidencia una pérdida de 41.101 empleos de la Construcción.

Según la encuesta mensual de reservas de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador, las reservas de vivienda del primer semestre del 2019 evidencian un decrecimiento de -13,2% en relación al mismo periodo del año anterior, al respecto:

  • Si se realiza el análisis de reservas de vivienda por rango de precio el único rango que mantiene un crecimiento positivo de 15,4% en relación al año anterior es el “US$70.001 – US$100.000” pues los demás rangos evidencian variaciones negativas siendo el rango “US$0 – US$40.000” el que muestra la mayor desaceleración con -30,9%.
  • Al analizar la tendencia de reservas por ciudad se evidencia que en la ciudad de Guayaquil la desaceleración de reservas del primer semestre del 2019 es del -3,4% con respecto al mismo periodo del año anterior y de -25,9% para la ciudad de Quito siendo esta ciudad la más afectada por la desaceleración. Es interesante resaltar que fue en el año 2016 cuando ésta misma serie registró el menor monto de reservas desde el 2005 motivado por el anuncio y publicación de la Ley de Plusvalía; en esa ocasión fue la ciudad de Guayaquil la que percibió la mayor caída de reservas.
  • Finalmente, es esencial destacar que pese a la desaceleración de -13,2% de reservas con respecto al primer semestre del 2018, las cifras de reservas del 2019 se mantienen un 42% por encima que las reservas del año 2016 -peor año de la muestra.

Este comportamiento es similar al comportamiento de créditos hipotecarios en el primer semestre del 2019 pues de acuerdo a la información publicada por el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS), entre el mes de enero y julio de 2019 el BIESS habría entregado USD 402 millones en créditos hipotecarios -un -12% menos que lo colocado en el mismo periodo del año anterior. La referida colocación corresponde al 45% de la meta de USD 900 millones planteada para este año.

Desincentivos al sector

Así mismo, a pesar de los anuncios gubernamentales de los incentivos y beneficios que traería consigo el Programa de Vivienda Social y Pública del Gobierno Nacional anunciado en el mes de Octubre del año 2018 y formalizado recién a finales del mes de marzo del presente, han continuado los mensajes contradictorios y la demora en la concreción de medidas, aspectos que solo han desmotivado la inversión en proyectos y presumiblemente también compra de vivienda. Al respecto la línea de tiempo siguiente evidencia la lentitud que ha caracterizado el despegue de las políticas públicas de crédito hipotecario y apoyo al acceso a vivienda:

Se anuncian incentivos para Vivienda de Interés Social

  • El 19 octubre de 2018 se realizan anuncios gubernamentales sobre incentivos para la construcción y adquisición de vivienda en el Ecuador:
    • El Presidente Moreno anuncia facilidades para compra de vivienda.
    • El MIDUVI anuncia “Para incentivar a los constructores a invertir en este programa, el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda incrementó el precio de la vivienda social (VIS) a $ 70.000, según el entonces titular de la cartera de Estado, Xavier Torres”
    • En el mismo evento el Ministro de Economía, R. Martínez explicó“además que se creará el Fideicomiso Vivienda y Prosperidad, un mecanismo que permitirá viabilizar préstamos a través del sistema financiero con una tasa de interés del 4,99%. Esta alternativa permitirá financiar la adquisición de viviendas desde $ 70.000  hasta $ 90.000”.
  • Casi cuatro meses después recién son puestos en vigencia los actos administrativos y normativos anunciados en el mes de octubre. El 3 de abril de 2019 mediante Decreto Ejecutivo 681 publicado en Registro Oficial Suplemento 460 se publica el Reglamento para el Acceso a Subsidios e Incentivos del Programa de Vivienda de Interés Social y Público en el marco de la Intervención Emblemática “Casa para Todos”.

Financiamiento con tasa subsidiada

    • El 7 de mayo de 2019 la asignación inicial del Gobierno de $ 68,1 millones al “fideicomiso para tasa de interés preferencial” para créditos hipotecarios estaba lista para ejecutarse de acuerdo al anuncio de Richard Martínez, ministro de Economía y Finanzas, en el Foro “Nuevas políticas para la contratación de vivienda pública”, organizado por APIVE con el auspicio de la empresa EDESA.
    • Pese a lo anterior, hasta la primera semana de agosto los Bancos participantes en el programa no han realizado desembolsos de dichos créditos bajo el argumento de no haber recibido aún los recursos previstos según el anuncio gubernamental. Cómo es evidente esto implica un represamiento de trámites de crédito, que difiere la mudanza de hogares a sus nuevas viviendas, retrasa la cobranza y perjudica el flujo de proyectos y su repago a inversionistas y prestamistas. En última instancia, con este tipo de retrasos todo el ciclo de acceso a vivienda, inversión y reinversión de la construcción inmobiliaria se ve frenado. 
    • De igual forma, bajo los términos vigentes de la política de Vivienda Social y Vivienda Prioritaria o Pública, miles de unidades con hogares que han venido pagando sus entradas persisten represadas por la falta de consistencia entre el régimen transitorio previsto en el decreto y los acuerdos ministeriales que regulan el programa y los ciclos largos del proceso de planificación y ejecución de proyectos. Esto implica, por ejemplo, que los hogares que reservaron vivienda en proyectos lanzados en Octubre del año pasado, junto al anuncio gubernamental de este programa, vean negadas sus solicitudes de acceso a crédito.

BIESS mantiene en vigencia reglamento que restringe acceso a crédito

  • En abril, concomitantemente a los anuncios e incentivos para vivienda que conducirían al sector a una nueva fase de dinamismo y crecimiento económico, anunciados 6 meses antes, el Directorio del BIESS ajustó las condiciones para el otorgamiento de créditos hipotecarios, restringiendo abruptamente las condiciones de crédito que otorga esa institución, la principal en el segmento de viviendas con precios menores a 100.000 USD en el país.  Uno de los cambios se refiere al financiamiento para viviendas nuevas terminadas: antes, el banco de los afiliados otorgaba financiamiento de hasta el 100% del avalúo de realización del inmueble (un avalúo castigado), pero la reforma al Manual de Crédito del Biess, aprobada el pasado 24 de abril, disminuyó este porcentaje en un 20%, obligando a hogares que ya tenían promesas de compra venta firmadas desde hace meses y planificación financiera basada en las mismas, a dar de baja sus contratos al verse en la incapacidad de erogar 100% o 150% más de entrada. 
  • Varias autoridades del BIESS han manifestado que planifican reformar el manual para ajustarlo a la realidad de la actividad y al riesgo propio del BIESS, así como reintegrando en sus procesos la calificación de proyectos masivos, a fin de facilitar la tramitología a los usuarios. No obstante, han pasado 3 meses de los 6 meses que se dio el Banco de plazo y hasta la fecha, solo persisten mensajes confusos y contradictorios, que abonan solo a la paralización adicional de las decisiones del sector. 

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